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投稿日:2018.08.13 / 更新日:2018.08.13

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飲食店開業は居抜き物件で!居抜き物件の選び方まとめ

岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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飲食店開業は費用がかかるというイメージの人が多いかもしれません。しかし居抜き物件を上手に活用すれば割安な費用で開業できる可能性があります。

そこで今回は飲食店開業を目指す人に向けて居抜き物件のメリットとデメリット、チェックポイントなどについてご紹介いたします。

そもそも居抜き物件とは?

居抜き物件とは一般的には以前の店舗が撤退したときのままになっている状態を指します。床・天井・壁・厨房・トイレまでが残っているため、簡単な掃除だけですぐにでも開業できるのが特徴です。ただし居抜き物件として紹介している店舗物件のなかには厨房や造作部分だけが残っている場合でも居抜き物件として紹介している場合もあります。

そのため実際に内見するまではわからないケースもあるのです。居抜き物件と比較されることが多いスケルトン物件は建物躯体部分が残っているだけの物件になります。開業する人のイメージ通りのお店にできる一方で工事費用は居抜き物件よりも高くなる傾向です。

居抜き物件ならではのメリット

居抜き物件では以前のお店が残っているのが最大のメリットです。

大きな工事をする必要性がないため内装工事を大幅に削減できます。飲食店開業に占める工事費は非常に大きく確保しておかなければならない運転資金の確保が難しくなる可能性があります。しかも以前のお店が残していった設備や什器が残っていれば使える可能性があるのも見逃せないメリットです。

設備機器は購入するにしてもリースにするにしてもコストがかかりますから設備機器が残っているのは魅力的といえます。什器類も多少のダメージならエイジング加工するかカバーをかけるだけでもいいでしょう。再利用できるメリットを逃がす手はありません。

飲食店開業費用に不安があってなかなか前に進めないなら居抜き物件を積極的に探してみましょう。

居抜き物件のデメリットとは

しかし残念ながら居抜き物件にもデメリットはあります。以前の店舗が残していった設備や什器は、そのまま使えるとは限りません。

壊れてしまった冷蔵庫や破損しているテーブルや椅子だから残していった可能性もあります。使えない設備や什器があれば、その廃棄費用は大家さんのほうで持ってくれると考えられますが、原状のままで借りなければならない契約の場合もあります。そうすると廃棄費用は自分で持たなければならず、居抜き物件のメリットを活かしきれないでしょう。

また居抜き物件とはいえ以前の店舗から業態を変えるなら工事費は高くなってしまいます。たとえば美容院からラーメン店への変更、フランス料理店から和食割烹への変更などの場合、使用器具はもちろん内装まで大きく変更しなければなりません。

ただし活かせる部分も多くあるでしょうからスケルトン物件に比べたら安上がりになることは期待できます。

レンタルやローンとはどこが違う?

リース契約と聞くとレンタルやローンと同じものだと考える人もいます。

たしかにリース会社の所有物を借りるならレンタルといえますし、分割で支払うならローンではないかと考えるのもうなずけます。ただレンタルといえば借りる期間が短期間で一時的であるのが一般的です。ローンは長期となります。

しかしリースの場合は年単位で契約します。契約期間が満了すれば再度年単位の契約を結び、飲食店を続けていくなかで契約を繰り返して借り続けるのがリースです。たとえば設備機器のリース契約では新品の代金にリース料率を上乗せして毎月の支払金額を算出します。支払いが終わったら新しい製氷機のリース契約を結びます。このように見ると今度はローンとの違いがわかりにくくなります。ローンは完済すれば所有権が購入者に移りますが、リースは購入代金をすべて支払っても所有者はリース会社のままです。

また支払金額にも違いがあります。たとえば製氷機をローンで購入した場合は本体の割賦分に金利を上乗せして支払いますが、リースでは製氷機の保険料や固定資産税も含まれます。

リースのメリットとデメリット

レンタルやローンとの違いから見えてきたリースのメリットとデメリットは何でしょうか?

リースは最新の設備機器を利用できるのがメリットといえます。一方、デメリットは毎月の支払金額がローンよりも割高になることが挙げられるでしょう。

そのほかのデメリットを挙げてみると契約期間中の解約は原則できないため解約するなら契約満了のタイミングまで待たなければなりません。

所有者はリース会社なのに修繕費用は借りる側の負担になるのもデメリットでしょう。しかし、これらのデメリットを打ち消せるのが開業資金に活用できるメリットです。飲食店開業資金が足りない人でもリース契約を組めば負担を減らせるどころか、全体の工事費用金額によっては自己資金を必要とせずに開業できる可能性もあります。

これにより融資枠を残して開業後の資金に余裕を持たせることが可能です。また飲食店開業に必要な設備機器の購入、内装工事の契約などは減価償却、資産処分、保険契約などの事務手続きを個別にします。しかしリースでは一括して経費処理できて事務の合理化が可能になるのです。(※2)

ほかにもリース料金は固定が一般的ですから金利上昇に関係なくコストが一定というのも見逃せないメリットといえます。

リースの利用で資金に余裕を持たせよう!

飲食店開業にはさまざまな費用がかかるため、資金は多いほど失敗するリスクを軽減できます。開業資金では物件取得費や工事費がネックになりやすくイメージ通りの開業が実現するのは簡単ではありません。だからこそ資金調達方法をじっくりと考える必要性があり、少しでも有利な条件で開業を目指すには親族や公的機関からの融資を優先して考えることが大切です。

そしてリースを絡ませれば自己資金に余裕を持たせられます。

従来のリースでは設備機器に活用するという考え方が一般的でしたが、工事費にもリースを活用することが可能なのです。リース契約にはデメリットもありますが、工事費と設備費を削減して開業後の運転資金に余裕が生まれるというメリットがあります。

飲食店開業後の経営が何も問題なくスムーズに運んで黒字路線に乗るお店は多くないため、運転資金の確保は多いほど安心です。そのための手段としてリースを有効活用することを考えてみましょう。

参考

※1.【 飲食店(店舗)内装工事見積り比較.com】店舗の内装工事をリースにするメリットは?
https://www.inshokunaisou.com/tenpo/tenpo-lease/3224/

※2.【ベンチャースペースラボ】ファイナンスサポート
http://www.vslab.jp/support2.html

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岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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