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投稿日:2018.08.13 / 更新日:2018.08.13

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飲食店開業は物件次第!選び方のポイントまとめ

岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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飲食店開業では物件選びが重要で間違った選択をすると集客がままならず予測していた売り上げに届かない可能性があります。期待していた利益を得られずに失敗するリスクを秘めているだけに物件選びは飲食店開業までの流れのなかで最も重視しなければなりません。そこで、ここでは飲食店開業を目指す人に向けて店舗物件の選び方を解説します。

自由度が高い?スケルトン物件とは

スケルトン物件とは内装がない状態の物件のことを指します。コンクリート造の物件なら下地のコンクリートがむき出しの状態です。

木造や鉄骨造なら骨組みだけだったり下地ボードが貼られているだけだったりなどの状態になっているのが通常です。飲食店開業時にスケルトン物件を選ぶメリットは、とにかく自由度が高いことです。カウンターやボックスなどの席配置を含め、出入り口以外はほとんど自由に意匠を決められます。その反面、内装に時間と費用がかかりやすい点には注意しておきましょう。

低コストが魅力?居抜き物件とは

居抜き物件とは以前のお店の状態が残っている状態の物件です。

飲食店なら内装以外に冷蔵庫なども残っている場合があります。冷蔵庫や製氷機などの設備は購入すると高いですし、リース契約をするにもランニングコストがかかります。そのまま残っているなら活用できるのでコストを抑えたいなら居抜き物件はおすすめです。ただし既存の設備は故障している可能性があるため、内見時に動作確認は忘れずにしておきましょう。

たしかに居抜き物件は改装費のコストが安いのは魅力です。しかし内装の雰囲気が気に入らなければ間仕切り壁の造作や壁紙の貼替えなどの追加工事を必要とするため、圧倒的なコストダウンができるとは限りません。

飲食店開業におすすめなのはどっち?

スケルトン物件と居抜き物件の特徴から、それぞれに魅力があることがわかりました。飲食店開業ではどちらがいいのか悩む場合、コンセプトや雰囲気を重視ならスケルトン物件が適しています。すでに飲食店の具体的なイメージがあり提供する商品やサービスの方向性も固まっているなら自由度の高いスケルトン物件は良い結果につながるはずです。

一方、開業するための予算が少ない人や短期間で開業したい人には居抜き物件が適しています。飲食店開業費用で大きな割合を占めるのが物件取得費と工事費ですから費用と時間を削減できる居抜き物件は魅力的ではないでしょうか。このように、お店への考え方と予算などを考慮してスケルトン物件にするか居抜き物件にするか決めましょう。

選定基準1.立地の特徴

飲食店開業の物件選びはスケルトン物件と居抜き物件のどちらがいいのかだけでは終わりません。立地についてもじっくりと検討する必要性があるため、それぞれの特徴を見ていきましょう。

まず「駅前物件」は地元の通勤客、観光客などを取り込むことができるため、全業態に対応するオールマイティーな立地といえます。ただ駅前物件は家賃が高い傾向です。飲食店を「商店街」に出店する場合、地元商店街との関係性が大事になってきます。良くも悪くも持ちつ持たれつの関係性になりやすいという特徴があります。一方で「オフィス街」に出店を希望する人も少なくありません。オフィス街は会社勤めの人が主なターゲットです。

会社の昼休み時間帯に一気に混み合うことが予想されるため、短時間提供できるファーストフードや麺類を提供する飲食店が向いています。また街中への出店といえば「繁華街」は根強い人気があります。ただし全国的に駅前や大型ショッピングセンター周辺へ飲食店が出店しているように繁華街への出店が必ずしも有利とはいえません。しかも路地裏などは集客に苦労する可能性あるため見極めが大事です。では郊外の大型ショッピングセンター付近の「幹線道路沿い」への出店はどうでしょうか。

やはり自動車で来店するお客さまが中心になります。交通量が多い道路や交差点付近のお店などで自動車での出入りがしにくい物件は不利になる傾向あります。このように、それぞれで一長一短あるため、選択肢を広げて考えてみましょう。

選定基準2.店舗の広さと階数

物件選びでは店舗の面積と階数も大事な要素です。店舗面積を考える際は、まず目標売り上げを設定して1日あたり何人集客すればいいのかを考えます。スムーズに商品やサービスを提供するには何人体制で営業するのかも検討しましょう。さらに客席数とホールの面積が厨房面積のバランスと噛み合っているかもチェックして最終的に借りるべき店舗の広さを決めていきます。

物件を借りてからどうするか考えるよりも最初に必要な広さを考えたほうが失敗するリスクを軽減できます。また集客に関係するのが物件の階数です。「1階部分は集客がしやすく家賃が高い」「地下や空中階は集客に苦労するものの家賃が安い」などの特徴を踏まえて検討しましょう。

選定基準3.契約条件

物件選びの詰めの段階では契約条件に注目します。周辺の物件と比較して適正な家賃になっているのかは特に注目する必要性があり高い場合の根拠は何かをよく確認してみましょう。さらに物件取得費を抑えるには敷金・礼金・保証料がそれぞれ何カ月分かも確認してください。ただし保証料は家賃を支払えなかった場合の保証金ですから、万が一のことを思えば支払ったほうが良い金額です。これらのほか退去時の条件も確認しましょう。営業不振で撤退する場合は原状回復工事をしますが、その工事業者は賃借人と大家さん側のどちらが依頼するのかは物件ごとに異なります。このように契約条件といえば初期費用に目が行きがちですが、撤退する場合も想定して考えてみましょう。

物件の選び方!効率よく探すには?

飲食店開業で物件選びをする際は、ひとりで探すのではなく不動産会社を頼るのが一般的です。不動産ポータルサイトは、その手軽さから多くの人が利用しています。

全国の物件情報を網羅しているため、各エリアの相場を知るときに役立ちます。ただし物件情報の詳細を知りたいときは不動産業者との直接のやり取りになるため、店舗物件探しの初期段階で情報収集のために使うのが良いでしょう。実際に物件を借りたいと思ったときは、やはり街の不動産業者を頼る人が多く賃貸物件探しで最有力候補の不動産業者といえるでしょう。

いわゆるお宝物件が見つかる可能性もあるため、いくつかの不動産業者を回ってみることがおすすめです。ただ物件数は不動産業者の規模に依存するため小さな不動産業者では物件数が限られます。

もうひとつ押さえておきたい不動産業者が店舗物件を専門に扱う業者です。

専門業者ならではの観点で紹介されやすく、閉店情報を事前に知らせてもらえる可能性もあります。人気の高い居抜き物件は閉店後すぐに押さえられてしまう可能性があるため、特に居抜き物件を探したい人にとって店舗専門に取り扱う業者は強い味方になってくれるでしょう。(※1)(※2)

よく考えて後悔のない物件選びを!

飲食店開業に向けた店舗物件選びでは、まず候補に上がるのがスケルトン物件と居抜き物件です。

スケルトン物件には自由度の高さ、居抜き物件には費用の安さというメリットがあります。どちらがいいというわけではなく開業しようと思う本人が何を重視するかが大切です。また物件選びには立地と店舗の広さ、契約条件を基準にして探すことも大切といえます。立地はそれぞれのエリアで特徴があり、業態によって向き不向きがあるからです。店舗の広さは家賃に直結しますから適当に選ばずに、まずはイメージを膨らませて希望の広さを決めてから探したほうが効率は良くなるでしょう。

そして契約条件です。周辺他店舗との家賃の違いを確認して高い場合は「どんな理由があるのか」「交渉の余地はないか」など不動産業者を巻き込んで交渉してみましょう。そのためには不動産業者選びが重要です。特に店舗専門の業者なら独自の視点で優良物件を見つけてくれる可能性があります。飲食店開業の店舗物件探しは見るべき点が多くあります。

さまざまな観点で物件を比較して優良物件に巡り会えるまで妥協しないようにしましょう。

参考

※1.【店舗物件探しならホクトシステム】居抜き・貸店舗・賃貸物件
http://www.hoct.co.jp/

※2.【飲食店 開業・物件探しなら居抜き店舗.com】トップページ
https://www.i-tenpo.com/first/

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この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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