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投稿日:2018.08.13 / 更新日:2018.08.13

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美容室開業は居抜き物件がおすすめ?妥協しないための確認ポイント

岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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美容室開業では居抜き物件とスケルトン物件のどちらか一方の物件から選びますが、費用を節約して開業するなら居抜き物件が適しています。ここでは居抜き物件のメリットとデメリット、居抜き物件で美容室開業するためのチェックポイントを紹介します。

居抜き物件とは?スケルトン物件と何が違う?

居抜き物件とは簡単にいえば以前の店舗がそのまま残っているというイメージです。すでに内装ができあがった状態であり設備機器まで残っている状態を指すのが一般的ですが、仲介業者によって定義の仕方は異なります。場合によっては一部だけ残っていても居抜き物件とされる場合があるため気をつけましょう。

よく比較されるスケルトン物件は建物内の内装などはされてなく給排水も立ち上がり配管があるだけという状態の物件を指すのが一般的です。このように大きな違いは物件内部の造作や設備があるかないかです。そのため「居抜き物件なら自由度が低く開業費用が安い」「スケルトン物件は自由度が高く開業費用も高い」というように分けられます。

居抜き物件のメリットとは

美容室の居抜き物件のメリットを見ていくと見逃せないものばかりです。まず以前の店舗も美容室なら工事期間の短縮が可能です。スケルトン物件では美容室開業までに数カ月の工事期間を必要としますが、居抜き物件の場合は極端に考えれば掃除だけをして開業することも可能です。

実際には少しの変更や破損箇所の補修、設備の買い替えなどを含めても数週間の期間で開業するという流れになるのが一般的といえます。それでもスケルトン物件に比べて短期間で開業できるのは魅力です。しかも造作部分にほとんど手を加えることはせずに開業できるため工事費の節約ができるのもメリットです。

この費用削減については設備費用も当てはまります。美容室開業では内装工事以外にシャンプー台やセットイス、ワゴンなどの設備費用もかかりますが、以前も美容室だった居抜き物件なら残っている可能性があるため費用削減が可能です。さらに周辺に美容室がないエリアなら、以前の美容室に通っていたお客さまを取り込める可能性があり開業当初から集客に困らなくなる可能性があります。

居抜き物件のデメリットとは

居抜き物件には多くのメリットがありますが、その一方でデメリットもあります。まず、お店をそのまま使用できるメリットがデメリットにもなりえます。

なぜなら既存の内装を活かすため開業する人自身が描いていたレイアウトや店舗イメージを盛り込めないからです。もちろん自身のイメージを反映させるのは可能ですが、あまりにも手を加えると費用が高くなってしまうため居抜き物件のメリットを失ってしまいかねません。

また前の店舗経営者が残していった設備や什器が壊れていて使えない場合は処分費用が発生する可能性があります。内見時にきちんと確認して処分費用は誰が持つのか事前に確認して無駄な費用がかからないように気をつけましょう。そのほか居抜き物件はどんな理由があったとしても撤退しているお店であることは変わりません。以前の店舗イメージを払拭できるようなお店づくりが大きな課題になります。

【外観編】居抜き物件の確認ポイント

有望な居抜き物件を見つけられたら契約前に外観をしっかりとチェックする必要があります。主なチェックポイントは4つです。

1つ目は店舗周辺の人通りの多さです。

24時間ずっと同じレベルの通行量ということはありえませんので時間別・曜日別でわけて通行量をチェックしましょう。

2つ目は駅からの近さです。

駅から遠すぎるお店は足を運ぶのが面倒になるというのが一般的ですから負担を感じない距離にあるか実際に歩いて確認しましょう。

3つ目は店舗の視認性の高さです。

店舗広告でお店の位置を示していても建物自体の存在がわかりにくければ集客に結びつかない可能性があります。裏通りにあればさらに不利になるため「遠くからでも見つけやすい場所か」「近くに目印になる建物があるか」などもあわせてチェックしましょう。

4つ目は使用できる看板の位置と大きさです。

遠くからでも確認できるほど大きな看板を設置できればいいですが、小さな看板だけしか設置できなければ視認性が悪く集客できないおそれがあります。看板のサイズを変更できずにアピールできないということであれば色使いで視認性を高めましょう。暖色系は遠くからでもよく見えるため、赤やオレンジをベースにして店舗名を黒字で書くなど配色を考えてみてください。

【内装編】居抜き物件の確認ポイント

外観のチェックポイントをクリアできる物件を見つけたら、次は内装を確認します。内装の確認ポイントも4つの視点で見ていきましょう。

1つ目は内装に破損箇所はないか、水道・電気・ガス設備に問題はないかのチェックです。

開通していなければわからないものについては契約後に判明した箇所の修理を大家さん側で対応してもらえるようにお願いしてみましょう。

2つ目は残っている設備や機材が古すぎないかです。

あまりにも古すぎてイメージと異なったり、使用感がありすぎたり、あるいはサビが発生していて使えなかったりする場合もありえるため確認が必要です。

3つ目は原状回復のラインです。

賃貸物件は借りたときの状態に戻すのが基本ですが、居抜き物件の場合は物件ごとに扱いが異なります。候補先の物件が設定する原状回復がどの程度を意味するのか、きちんと確認して書面で回答をもらい、契約する際は契約書にも記載があることを確認しましょう。

4つ目は以前の店舗の評判や撤退理由です。

お店というのは意外と前のお店の評判を引き継いでしまいがちで評判が悪いお店が入っていた場合、次のお店も開店当初から評判が悪くなる可能性があります。撤退理由は多くの店舗が営業不振を理由に撤退しますが、その裏を確認してみましょう。外部的な要因は問題ですが、お店の経営手法やサービスに問題があって撤退したのであれば対策できます。

美容室開業の資金調達はどうする?

居抜き物件で美容室開業を目指す場合は低予算でできる可能性はあります。

しかし、それでも何かと費用がかかりますし、運転資金の用意も考えると自己資金100%というのは簡単ではありません。自己資金で賄えないとすれば、やはり融資を検討することになります。

その優先順位として高いのは親族以外では日本政策金融公庫や制度融資が一般的です。日本政策金融公庫の新創業融資制度では融資限度額が3,000万円、利率は0.86?2.85%です。(※1)制度融資は各自治体で異なりますが、東京都の創業融資の場合、融資限度額が2,500万円で利率は1.9?2.4%です。(※2)また美容室開業に使える補助金や助成金の制度もあるため、経済産業省や厚生労働省のホームページをチェックしてみましょう。

妥協しない居抜き物件選びを!

居抜き物件は以前の店舗の内装や設備が残っているため美容室開業にかかる費用を節約できるのが最大のメリットです。

デザインの自由度は低くなるデメリットはあるものの、それを差し引いても開業費用の節約は優先したいポイントといえます。初めての美容室開業は居抜き物件でチャレンジして実績と利益を積みかさねてから2店舗目にスケルトン物件を借りるというのもひとつの方法です。居抜き物件を探すときは外観と内装の両方をきちんとチェックすることが大切です。

外観は店舗周辺の人通りは特に重視して内装は既存設備の状態と契約条件に注目してみましょう。加えて「以前の店舗がどんな評判だったのか」「撤退した理由は何なのか」も確認して対策を練ることができればリスク回避になります。居抜き物件は開業費用を安くできるメリットがありますが、その一方で妥協してしまうと開業費用が割高になったり集客に苦労したりするおそれがあるため、入念なチェックをしてから契約するようにしましょう。

参考

※1.【日本政策金融公庫】新創業融資制度
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/04_shinsogyo_m.html

※2.【東京都産業労働局】平成30年度東京都中小企業制度融資一覧
http://www.sangyo-rodo.metro.tokyo.jp/chushou/f461de1a2c316150b2ec4784f542a510_1.pdf

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岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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