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投稿日:2018.08.13 / 更新日:2018.08.13

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美容室開業に!物件ごとのメリットとデメリット総まとめ

岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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美容室開業は物件選びが重要なポイントになります。やはり1階の物件がいいと思う人が多い傾向にあるようですが、地下や空中階の物件にもメリットがあるため幅広く考えてみましょう。ここでは物件ごとのメリットとデメリットを紹介します。

 

美容室開業の物件選びは優先順位を決めて!

 

美容室開業は物件選びが成功のカギを握るといっても過言ではありません。

どんなに技術の優れた美容師がいても美容師の技術を活かせるだけの集客ができなかったり売り上げが伸びても家賃が高くて利益を圧迫したりするなどの可能性があるためです。美容室の物件選びで重視したいポイントは立地の良さ、店内の広さ、家賃の高さ、集客の優位性、開業にかかる諸費用の高さなどさまざまあります。これらのなかでどれを優先するかを決めるのが物件選びの初期段階です。

一般的には立地が良くて集客できる可能性が高い店舗ほど有利になりますが、それ以前に物件ごとの特徴を知っておくことも大切です。そこで次の段落から物件ごとのメリットとデメリットを見ていきましょう。

 

スケルトン物件のメリットとデメリット

 

スケルトン物件とは一般的には建物の躯体だけが残っている状態で中身は何もありません。コンクリート造なら打ちっぱなしの状態、木造や鉄骨造なら骨組みだけ、あるいは下地ボードだけは貼られている状態です。

スケルトン物件のメリットは1から作り上げるためデザインの自由度が高いことです。自身のコンセプトをハッキリと打ち出すにはスケルトン物件を優先的に探すのが良いでしょう。

一方デメリットは工事費の高さです。内装工事はこだわるほど高くなりますし、配管工事や空調設備工事もあるため工事費が美容室開業費用の多くを占めてしまいます。ただし美容室の場合は間仕切り壁を設けて個室を作る必要性はなくワンフロアでできるため費用削減は可能です。

 

居抜き物件のメリットとデメリット

 

以前の店舗による造作や設備が残っている状態の物件が居抜き物件です。物件の状態は取扱う仲介業者によって異なり部分的に内装が残っている状態でも居抜き物件として紹介されているケースもあります。

居抜き物件のメリットは開業にかかるコストを抑えられることです。内装を残したまま閉店している理由は店舗ごとに異なりますが、数千万円かかるケースもある工事費を節約できるのは大きなメリットです。

しかしイメージとかけ離れた美容室になってしまう可能性がありますし、すでにある内装を変更しにくいとなれば余計な工事費がかかるなどのデメリットもあります。コストだけに注目すればメリットは大きいですが、デメリットとのバランスをよく考える必要性があるでしょう。

 

地下物件のメリットとデメリット

 

地下物件は路面店よりも家賃相場が安くなりやすく開業費を抑えられるのがメリットです。この点だけを切り取ってみても地下物件は有望な選択肢のひとつです。また騒音問題が少ないのもメリットといえます。美容室はお客さまのヘアケアをするだけでなく癒しの時間を提供する役割もあります。街の喧騒を忘れられる空間を演出するには地下物件が優れています。

ただし地下物件は洪水リスクが最大のデメリットです。突発的な豪雨で浸水するおそれのある地域の地下物件は控えたほうが無難です。また湿気がこもりやすいというデメリットもあります。しかし躯体工事の段階で吸排気のバランスを考えているはずです。契約前の内見でカビが発生していないかチェックできれば大きなデメリットとはいえないでしょう。

 

1階のメリットとデメリット

 

美容室開業で1階部分に出店するのは物件にもよりますが外観を有効活用できるのが大きなメリットです。外壁を看板代わりに利用できればアピール度が高まり集客もしやすくなります。

ビルの1階などにお店があれば「あの美容室が入っているビル」という目印にされることもあるでしょう。看板位置に関しても1階店舗の看板を優先的に大きくできる可能性があるため、複数階のテナント物件なら1階部分は優先的に考えたいところです。

デメリットは家賃が高い傾向ということです。思うように集客できなかった場合に家賃負担が重くのしかかります。1階店舗だからといって安易に選ばず、ターゲット層の多さや周辺環境なども加味して集客しやすい物件か考えてみましょう。

また、そもそも1階店舗は人気が高い傾向にあり見つけるのが大変というデメリットもあります。どうしても1階部分に出店したい場合は物件が見つかるまで長期戦になることも覚悟しておきましょう。(※1)

 

2階以上のメリットとデメリット

 

美容室が上階にあるケースは珍しくありませんが、そのメリットは路面店よりも家賃の安いことが大きいでしょう。固定費を圧縮するのは美容室開業でなくても大切です。

ただし集客が難しくなるデメリットがあります。空中階は通行人から見えにくいため販促の工夫が必要です。

たとえば「看板デザインを目立たせる」「店内のようすをイメージできるようなファサードにする」「A看板を設置する」など、お店を目立たせられる手段は何でも取り入れことが大切です。加えて広告を出す際は建物の何階にあるのかを大きく明記するとともに店内のようすがわかる画像を掲載しましょう。(※1)

 

商業施設内テナントのメリットとデメリット

 

デパートやスーパーなどの商業施設に美容室開業するケースも多くあります。この場合、商業施設の集客数に依存する比率が高く利用客が多い施設なら大々的な販促をしなくても集客できる可能性があるでしょう。商業施設を利用する年代層に合わせたサービスを提供するのもメリットを得られるポイントです。

デメリットは周辺の独立店舗の物件相場よりも家賃が高い傾向にあることです。「販促費だと思って我慢するか」「家賃が高いという理由で避けるか」などじっくり考えましょう。また、ある程度は「営業時間を施設と合わせる」「ファサードを華美にしすぎない」などの制約があれば、それに従わなければいけません。そのため経営者がイメージしているような自由なプランが実現しにくいといえます。

 

物件の契約は交渉が大事!

 

美容室開業では物件を契約する際に交渉して有利になる条件を引き出しましょう。まずは家賃交渉です。何も根拠がないままに交渉しても門前払いされるでしょうから、周辺物件の価格と照らし合わせて値下げできると思われる金額を算出して交渉してみましょう。家賃の値下げが無理なら家賃の発生タイミングを送らせてもらう交渉も考えたいところです。

家賃発生は契約日が一般的ですが「開店日にしてもらえないか」を交渉してみましょう。それが無理なら工事完了日、それもダメなら工事開始日などで交渉して家賃発生日を遅らせる交渉にチャレンジすることをおすすめします。また集客に直結する部分として看板の使用面積の交渉も大事です。「建物の看板位置はどこで」「ほかに使える場所がないか」「新たに設置できるスペースはないか」などの確認と交渉をしてみましょう。

ほかにできる交渉としてスケルトン物件を借りる際は「給排水設備工事は大家さん側の負担でできないか」を交渉するのもおすすめです。設置予定の水回り位置から遠くに給排水管がある場合、予定位置周辺までの延長工事をお願いしてみるのは物件の面積が広くなるほど有効な交渉です。

このような交渉は契約前にダメ元でしてみるべきです。ただし交渉事は相手があることですから、まずは相手の見極めが大切です。相手をきちんと見たうえで強く出るか控えめにするか考えましょう。見極めを間違えてしまうと逆に契約を断られてしまう可能性があるため注意が必要です。

 

時間をかけて後悔しない物件選びを!

 

美容室開業に向けた物件選びはいろいろな角度から見て優先順位を決めることが大切です。何を優先するべきか、コンセプトと予算をあわせて検討しましょう。

物件タイプにはスケルトン物件と居抜き物件の2パターンがあります。イメージ通りの店舗を実現するならスケルトン物件、費用を節約するなら居抜き物件というスタンスで考えるのが一般的です。物件を階別に見ていくと「地下や空中階はコストが安い」「1階部分は集客しやすい」などの特徴があります。メリットとデメリットを比べて自分の考え方にマッチする階数で契約し、そのうえで必要な対策を講じるようにすればデメリットは軽減できるはずです。ただし契約する際は少しでも有利な条件で契約できるように交渉することは忘れないようにしましょう。

美容室開業において物件選びは集客に直結する要素ですし利益に大きな影響を与えます。思うような結果を得られないからといって店舗の位置を変えるわけにもいきませんから、じっくりと検討しましょう。

 

参考

 

※1.【ARCHICLOUD アーキクラウド】美容院開業オーナーのための物件探しと契約時の3つのポイント
http://archicloud.jp/biyouin/6873/

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岳雄荻野

この記事の著者:荻野岳雄

50社以上の役員を歴任、企業の再生・成長支援・経営の実践。12社以上の上場に携わる。約25年にわたり企業の35社の経営を経験。企業経営・株式上場・税務の最前線で経験を積む。税理士・中小企業診断士・行政書士。

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